Покупка ипотечной квартиры

Вы созрели купить квартиру и решились на ипотеку. Долгие поиски, просмотры разных вариантов квартир, обсуждения каждого варианта с семьей. И вот он долгожданный вариант, наконец Вы нашли квартиру, которая во всем (ну или почти во всем) Вас устраивает. Но вдруг продавец  случайно вспоминает о том, что он ещё не выплатил до конца ипотеку по этой квартире, и денег на закрытие ипотеки у него, к сожалению, нет.  Что же Вам делать? Отказаться от понравившейся квартиры? Нет, покупать в ипотеку ипотечную квартиру! 

Купить квартиру в ипотеку для нас стало нормой жизни. Желание жить в собственной квартире реализуется с помощью ипотечного кредита. Ипотека так прочно вросла в нашу жизнь, что мы перестали воспринимать ее как нечто враждебное, ведь она дает нам возможность исполнить мечту. Но что делать, когда ипотека ещё не погашена, а хочется улучшить жилищные условия? Когда есть желание, а быть может и необходимость купить квартиру побольше или приобрести дом. Ответ очевиден - продать ипотечную квартиру. Как быть продавцу и покупателю в данной ситуации? 

Каждый из нас может оказаться как в роли покупателя, так и в роли продавца квартиры с ипотечным обременением. Огромное количество сделок срывается, когда покупатель узнаёт от продавца о наличии обременения в виде ипотеки по квартире. Непонимание как безопасно купить такую квартиру, часто приводит к тому, что покупатель переключает своё внимание на другой объект недвижимости. Но опасения покупателя чаще всего безосновательны. Если правильно провести сделку, то риски для обеих сторон  отсутствуют.

Давайте разберём по порядку все тонкости сделки с квартирой, находящейся в залоге у банка - квартиры с ипотечным обременением.

Процедура одобрения по ипотеке на квартиру с обременением в упрощенном варианте выглядит следующим образом:

1. Получение одобрение заёмщика в банке, имеющем программу кредитования на покупку квартиры с обременением.
2. Выбор квартиры.
3. Согласование выбранной квартиры залоговой и юридическими службами банка.
4. Выход на сделку.

Остановимся подробнее на последнем этапе. Как же проходит сделка по покупке ипотечной квартиры? 

1. Подписание кредитно-обеспечительной документации. На сделке в банке заёмщик (покупатель) подписывает кредитный договор, закладную (если это предусмотрено банком), договор ипотеки, и иные документы, связанные с получением ипотечного кредита.  Также покупатель открывает аккредитив в пользу продавца.

2. Подписание договора-купли-продажи. Между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи, в котором указывается, что банк Покупателя переводит кредитные средства в банк Продавца в размере  остатка долга по ипотеке. Иногда банк Покупателя может потребовать от заёмщика перевести 10-20% собственных средств. Данное требование зависит от программы банка. Договор купли-продажи заключается в простой печатной или нотариальной форме, в зависимости от обстоятельств.

3. Перевод  денег банком Покупателя в банк Продавца в размере остатка ссудной задолженности. Иными словами - закрытие его задолженности по ипотеке.

4. Получение закладной (при наличии) продавцом, справки об отсутствия задолженности по ипотеке. Данный процесс длится от недели до месяца.

5. Подача документов в МФЦ. Продавец и покупатель подают комплект документов в МФЦ (многофункциональный центр) для нескольких действий: снятие продавцом обременения (ипотеки), регистрация перехода права собственности на покупателя, наложение обременения (ипотеки) в пользу банка Покупателя. Срок регистрационных действий - 5-7 дней.

6. Получение документов и денег. Стороны встречаются в МФЦ и получают зарегистрированные документы. Теперь покупатель стал собственником квартиры. Предъявив в банк полученные документы, банк раскрывает аккредитив, и продавец получает денежные средства - разницу между ценой квартиры и остатком задолженности по ипотеке. 

Сделка по приобретению квартиры с ипотечным обременением непростая и требует внимательности, знаний и терпения. Но она реальна, купить понравившеюся вам квартиру можно, невзирая на незакрытую ипотеку продавца. 

Существуют и другие варианты покупки квартиры с обременением. О них мы расскажем в следующих статьях.