Памятка ипотечного заемщика

• Ипотека - основные понятия и определения

Банк предоставил вам ипотечный кредит для целей покупки объекта недвижимости либо под залог имеющихся объектов недвижимости. Вы оформили ипотеку (залог недвижимого имущества).

Основные понятия по ипотеке:

Кредитный договор – договор, состоящий из разделов, отражающих условия предоставленного кредита и общих положений, регламентирующих взаимодействие с банком на период действия кредитного договора, заключенного между заемщиком/заемщиками и банком-кредитором.

Дата платежа – установленное кредитным договором число каждого календарного месяца, в которое осуществляется оплата заемщиком ежемесячных платежей. Если в каком-либо месяце дата платежа приходится на нерабочий/праздничный день, то срок платежа переносится на ближайший следующий за ним рабочий день, а сумма платежа не меняется.

Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права банка-кредитора на получение исполнения по кредитному договору и право залога предмета ипотеки.

Кредит – денежные средства, предоставляемые кредитором заемщику в соответствии с условиями кредитного договора.

Остаток ссудной задолженности – остаток основного долга по кредиту, подлежащий возврату по графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью кредитного договора, и отражаемый кредитором на ссудном счете заемщика.

Предмет ипотеки – недвижимое имущество и/или права требования на оформление недвижимого имущества в собственность, залог (ипотека) которых является обеспечением по кредиту.

• Досрочное погашение ипотеки

Для частично досрочного или полного досрочного погашения кредита, заемщику необходимо написать заявление по установленной форме банка. Данное заявление можно получить у специалистов банка или в личном кабинете заемщика.

В заявлении о частичном досрочном погашении заемщик самостоятельно выбирает вариант перерасчёта: уменьшение ежемесячного платежа или сокращение срока кредита.

В случае если ежемесячный платеж не комфортен и хотелось бы его уменьшить, целесообразно выбрать в заявлении на досрочное погашение ипотечного кредита вариант «уменьшения ежемесячного платежа».

В случае если целью частичного досрочного погашения кредита является уменьшение размера переплаты, необходимо выбрать в заявлении на досрочное погашение ипотечного кредита вариант «сокращения срока кредита».

• Снятие обременения по ипотеке после погашения ипотечного кредита

Когда Вы выплатили ипотеку в полном объеме (досрочно или согласно графику платежей), Вам необходимо обратиться в банк для получения закладной и справки об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту. Данные документы выдаются заемщику, как правило, через 5-20 дней после погашения кредита. Далее эти документы необходимо подать в МФЦ для погашения регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимости (снятия обременения).

Согласно Федеральному закону от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, но с учетом 2-х дней на доставку документов из МФЦ в Росреестр, то только на 5-й день после сдачи документов в МФЦ обременение с объекта недвижимости должно быть снято. По итогам МФЦ выдает уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке.

В качестве документального подтверждения отсутствия обременения по объекту недвижимости, собственник также может заказать выписку ЕГРН, обратившись в МФЦ (оплатив госпошлину).

• Способы оплаты ипотечного кредита 

Оплата ежемесячного платежа по ипотечному кредиту возможна несколькими вариантами, в зависимости от банка-кредитора:

• в кассу банка-кредитора наличными денежными средствами;
• внесение на дебетовую карту банка-кредитора, привязанную к счету заемщика (данную карту необходимо получить у банка-кредитора);
• переводом денежных средств путем безналичного перечисления с карты другого банка или с расчетного счета организации/ИП (будет взиматься комиссия по тарифам банка, с которого осуществляется перечисление);
• посредством системы переводов «CONTACT», «Золотая корона» и иных (комиссия взимается в случае отсутствия заключения договора между банком кредитором и банком, осуществляющим перевод денежных средств).

Внесение денежных средств лучше осуществлять за 3-5 календарных дней до даты платежа согласно графику платежей. Не забывайте, что безналичный перевод денежных средств между банками согласно законодательству РФ может идти от нескольких часов до трех рабочих дней. Во избежание просрочки желательно заранее вносить платежи по ипотеке.

Если вы планируете уехать на 1- 2 месяца, и у Вас не будет возможности внесения платежа по кредиту, необходимо до поездки внести на свой счет денежные средства в размере суммы платежей за то количество месяцев, в течении которых Вы не сможете вносить платежи.

• Просрочка по ипотеке и начисление пеней, штрафов

При несвоевременной уплате кредита банком взимаются штрафные санкции (неустойка, штраф, пеня) в размере, предусмотренном условиями кредитного договора. Штрафные санкции рассчитываются в процентах от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

Не забывайте, что в случае просрочки платежа по ипотечному кредиту, при внесении ежемесячного платежа необходимо обязательно внести сумму пени/штрафа/неустойки. Выяснить сумму неустойки пени/штрафа/неустойки можно в личном кабинете заемщика, уточнить у специалистов в отделении банка, либо по горячей линии банка. В любом случае на счет желательно внести сумм, округленную в большую сторону начисленной неустойки, для избежания дальнейшей просрочки платежа.

• Страхование рисков при ипотеке

При оформлении ипотечного кредита, как правило, осуществляется страхование от 3 основных видов риска:

1. риск смерти или получения инвалидности 1 или 2 группы вследствие травмы или болезни - страхование жизни и здоровья заёмщика /заемщиков,

2. риск утраты права собственности вследствие правопритязаний третьих лиц, либо признания сделки купли-продажи недействительной - страхование права собственности,

3. риск повреждения предмета залога - порча, разрушение конструктивных элементов недвижимости, либо полное уничтожение недвижимости вследствие непреднамеренных действий или факторов - страхование конструктива (стены, потолок, пол).

Что касается первых 2-х видов рисков, они являются рекомендованными. Однако при отказе страховать жизнь, здоровье и титул, банк имеет право повысить процентную ставку по кредиту в случае, если это предусмотрено кредитным договором. Чаще всего банки повышают процентную ставку по кредиту на 0,5-2% при отказе от каждого из предусмотренных кредитным договором видов страхования. Таким образом, ставка может увеличиться на 1-4% при отказе от страховки по всем видам рисков.

Страхование конструктива или по-другому риска повреждения предмета залога является обязательным для заемщика согласно ГК РФ и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Отказаться от данного вида страхования при оформлении ипотечного кредита заёмщик не может. Однако в случае непродления договора страхования и неуплаты страховой премии в страховую компанию за последующие годы (страховка по ипотеке оплачивается ежегодно), банк имеет право как повысить процентную ставку, так и расторгнуть в одностороннем порядке кредитный договор и потребовать к досрочному возврату остаток кредита.